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交易有房贷的房屋时该怎么办

来源:网络 作者:未知 时间:2017-09-26

  摘要:很多二手房交易时往往原购房者尚未还清贷款。而未还清贷款的房子,是被抵押给银行的,抵押权解除前是不能过户的!怎么才能实现这个交易呢?在交易过程中要注意什么?下文常熟律师为您详细讲述。

  一房屋有贷款可以交易,但过户受限制

  房屋有抵押权的情况下,产权人仍有权出售。这种情况下签订的《房屋买卖合同》是有效的。

  但是,房屋被设定了抵押权,是不能办理过户,这是进行正常交易必须要克服的问题。

  所以,房屋是否被设定抵押,是交易时双方要确认的重要问题,卖方有义务明确告知买方。

  二、先还贷再解押,然后过户

  之所以过户受到限制,就是因为房屋因贷款被抵押给银行。所以只要还清银行贷款就可以解除抵押,过户就不受限制了。

  但是在实践中,卖方可能不具备足够的资金来还贷解押,而寄希望于买方付一笔款项来还贷解押。

  而买方可能也需要进行贷款支付房款,且准备的首付不足以使卖方还清贷款。或者买方有足够的资金,但担心把房款交给卖方,卖方不用资金还贷挪作它用或还清贷款后因房价上涨等原因反悔,那买方的权益保障就是个问题了。.

  三、请还贷解押的方式及注意事项输

  1卖方自筹集资金还贷

  不管是自行向亲友借款还是其它途径,卖方先还清银行贷款,解除抵押,然后与买方正常交易,根据交易进行分几笔付款,交房、过户。这种方式问题由卖方解决,买方没有风险。但实践中,很多卖方做不到。

  2买方先支付足够的房款给卖方还贷

  卖方利用买方的资金或再适当加上自己的资金还清银行贷款,然后办理过户手续。这种情况我们前面说了,买方的风险比较大。

  这种情况,从买方的角度——可以从以下几个角度操作降低风险:

  首先,合同必须约定并实际监督,买方支付的房款确实用于还贷解押;

  其次,争取约定卖方在收款同时把房屋实际交付给买方,实际占有能在很大情况下避免一些风险;

  最后,可以试着要求卖方提供其他可靠的担保,并在合同中约定明确的、有制约力的违约责任。

  3通过银行办理转按揭

  由房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续,在买方购买二手房也需要贷款的情况下,可以考虑到银行申请转按揭手续。

  这种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全,而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。

  转按揭不单可以在原贷款银行办理,有的银行也可以提供跨行转按揭。有的银行还专门提供类似的服务,各行之间手续的繁简也不同,能否办理、具体如何办理,建议买卖双方向相关银行直接咨询,一家不行,也可以换其它家再问问。

  但是,这种方式的买方的贷款资格要经过银行审核,办理程序相对复杂,时间较长。如果买方的贷款资格有问题,或者银行贷款额度比较紧张,放贷时间可能会不太确定。

  对卖方来讲,这种方式有可能会造成交易的拖延,无法及时获取房款。实践中,因为贷款操作时间超过原来各方预期的时间引起的纠纷非常多。从保护卖方利益的角度讲,最好对贷款时间、次数等进行明确的约定和限制,并约定无法按时取得贷款审批的解决方案。

  4通过第三方垫资完成解押

  如果因银行转按揭手续复杂,或因某种原因无法办理转按揭,双方也无法自筹资金还贷解除抵押,那就只能借助于中介等第三方垫资来协助双方未完成交易了,当然,中介是要收取一定费用的。

  很多房产中介都提供这种服务,但是如果选择这种方式一定要选择值得信赖的中介,因为要这么办理,往往买卖双方都要把房屋解除抵押、再贷款以及过户手续的相关授权交给中介,以往也发生过中介利用这种机会分割交易双方利益的事。

  所以,如果用这种方式操作,对办理业务的时间及相关违约责任要同中介约定清楚。除了房产中介外,现在也有专门的担保公司可以为交易双方提供担保,协助双方解除抵押完成交易,当然,这也是要支付一定费用的。


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